从结构的角度分析“烂尾楼”的归宿之谜?

时间:2015/11/01 | 作者: | 分类:建筑随笔 | 浏览:232 ℃ | 发表评论

床前明月光-没有窗,疑是地上霜-门未装。举头望明月-屋顶敞,低头思故乡-很受伤。作为房地产发展的另一面,烂尾楼就像城市的伤疤,或多或少都有几处!近日一则关于“苏州瀑布大楼的拆除”的新闻登上了头条!从我们结构设计者的角度来考虑,一座费时10年之久的大楼,除了拆除,是不是还有其他的处理方式,烂尾楼的继续开发修建,结构上会受到影响吗,这个就是我们本期想要和大家一起讨论的话题。

烂尾楼

1、“烂尾楼”一般因资金出现问题而形成。一个工程施工到一定阶段,资金出现问题而停工,长时间搁置,便形成了“烂尾楼”。“烂尾楼”因工程停工的时期不同,有的施工尚未出±0.00,有的施工到中间某个楼层,也有的已经封顶,已经做好了外墙面装修的工程因故停止了施工,也是“烂尾楼”。

2、“烂尾楼”长期搁置会导致外墙材料的风化腐蚀,钢筋的透蚀破坏,影响整体结构的稳定性,同时由于其形象的不完整,有的工程处于脚手架未拆,围网破烂不堪的状态,非常影响城市形象。

结构设计角度谈“烂尾楼”开发需要面对的“5大问题”

1、结构检测加固问题

由于于受雨、雪、气温等的影响,结构长期处于“暴露状态”下的材料都会受到腐蚀,极有可能影响其结构稳定性,所以接手“烂尾楼”一般要对现有结构进行检测,如果需要,必须先进行加固改造,然后才能继续施工。

2、功能改变带来的结构设计调整

由于市场的需求变化,接手“烂尾楼”的业主往往会对原有设计的使用功能进行改变,由于不同的使用功能的房间荷载会有不同,所以原设计的结构计算需要进行复算。另外,结构设计规范总是在不断进行更新,接手“烂尾楼”时的结构设计规范往往是经修改更新过的新版规范,原结构设计已经不能满足新规范的要求,所以要对结构设计进行调整。

3、功能改变带来的机电设计调整

举个例子,处于“烂尾”状态的工程,假如原来的主要功能是写字楼,接手的业主想将其改为酒店,这样原来的平面功能设计已经不能满足要求,除了大的功能房间需要重新布置以外,标准层原来并没有考虑与客房相配套的卫生间,需要改变给排水设计。此外,消防设计、用电量、空调系统等等均需要重新设计。还有其它的例子,比如“烂尾楼”原设计的空调系统工程为分体空调,接手的业主根据要求需改为集中空调,两种空调系统对建筑的层高要求是不一样的,原设计层高一般不能满足新的需求,修改设计就非常困难,需要付出一定的代价。

4、建筑形象的更新

“烂尾楼”重新开工时,已时过“境”迁。时代的改变、规划设计条件的变更、各专业的设计修改、功能的调整会对建筑形象有新的要求。除了要重新得到规划管理部门的批准之外,已施工部分的现状会新形象的构造要求产生制约,结合新的构造要求调整已施工部分的构造做法也是比较复杂的问题。

5、对周围建筑的影响

由于“烂尾楼”处于长期搁置状态,如果周围的建筑相继完工并投入使用,“烂尾楼”重新开工时还会遇到与周围建筑的关系问题。比如,“烂尾楼”在设计和施工时,其周围当时可能还没有项目立项,随着“烂尾楼”的搁置和规划条件的改变,其周围可能完工并投入使用了居住建筑,这样,会产生“烂尾楼”对周围建筑的遮挡问题,尤其是接手“烂尾楼”的业主还想增加建筑高度时,这样情况就更加严重。