- 资料名称：《万达商业地产住宅项目全过程成本控制操作指引（定稿）》
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万达商业地产住宅项目全过程成本控制操作指引（定稿）
文件简介
万达商业地产已经建立了一套完善的成本管理体系，通过系统性、创新性的成本管理，对企业成本支出进行严格控制，保证了公司经营目标的实现。
但随着近年来万达的快速发展，商业地产成本系统的管理也迎来新的挑战。成本团队规模超过千人，管辖项目超过百个，管控地域覆盖全国几十个省份。由于成本管理人员经验水平参差不齐，导致个别项目成本管控标准动作不到位、不规范，不能适应万达整体发展及管控需要。
为提高成本标准管控动作的统一性和高效性，进一步促进商业地产成本管控工作的标准化、规范化和系统化，商业地产成本控制部组织相关人员对多年来成本管控优秀经验进行总结、梳理，将成本管控划分为筹备、摘牌、交地、开工、四证办理、经营、设计、施工、竣工验收共九个阶段，每阶段又分别从不同方面进行了详细的分解阐述，形成了《商业地产住宅项目全过程成本管控操作指引》。
希望各项目公司成本部能够认真组织学习，有效利用本手册指导本单位成本管理工作和新入职人员培训。由于时间和经验所限，书中难免有所疏漏，也敬请大家多提宝贵意见。
资料目录
第一部分 项目筹备阶段 …………………………………… 1
招聘（员工、主管级） …………………………………….. 2
新员工招聘（副经理、经理级） ……………………………… 3
新员工制度培训 ………………………………………….. 5
成本档案管理 ……………………………………………. 6
规划方案指标与可研成本解读 ……………………………….. 8
现行建造标准及定额设计解读 ………………………………. 15
工程造价咨询（一审）招标 ………………………………… 19
项目成本调研 …………………………………………… 22
总包议标工程 …………………………………………… 24
办公室装修招标 …………………………………………. 30
售楼处样板间成本测算 ……………………………………. 34
第二部分 项目摘牌阶段 ………………………………….. 36
成本信息化平台上线 ……………………………………… 37
项目开发合作协议及土地出让合同成本风险分析 ………………… 37
第三部分 项目交地阶段 ………………………………….. 40
地貌测绘招标 …………………………………………… 41
场外临水临电招标 ……………………………………….. 42
施工用柴油发电机方案分析报批 …………………………….. 45
建设工程勘察工程招标 ……………………………………. 48
工地围挡(广告围挡)及照明工程招标 …………………………. 51
售楼处及样板间安装工程招标 ………………………………. 55
监理招标 ………………………………………………. 59
文物勘探及基坑普探单位确定 ………………………………. 61
建筑沉降监测工程招标 ……………………………………. 63
设计试桩招标 …………………………………………… 66
设计试桩检测招标 ……………………………………….. 70
工程桩（支护桩）第三方检测招标 …………………………… 73
设计、监理、总包政府备案招标代理确认 ……………………… 77
七通一平及地下障碍物对成本的影响分析 ……………………… 78
第四部分 项目开工阶段 ………………………………….. 82
合约规划编制与审核 ……………………………………… 83
新项目成本管理制度培训 ………………………………….. 85
结算三审咨询单位确定 ……………………………………. 87
开工典礼筹备及举办 ……………………………………… 93
第五部分 四证办理阶段 ………………………………….. 96
土地出让金 …………………………………………….. 97
项目基础设施配套费 ……………………………………… 98
地契税、印花税、土地证初始登记费及评估费确定 ……………… 100
交通影响评价 ………………………………………….. 101
可行性研究费用 ………………………………………… 102
雷击风险评估 ………………………………………….. 103
节能评估费用确定 ………………………………………. 105
地震安全性评价费用 …………………………………….. 107
地质灾害评价费用 ………………………………………. 109
节水设施设计方案评估 …………………………………… 111
卫生学预评价 ………………………………………….. 112
防汛方案论证 ………………………………………….. 113
施工图审查费用 ………………………………………… 114
散装水泥集资费用 ………………………………………. 115
白蚁防治费用 ………………………………………….. 117
建设工程规划许可证/施工许可证 …………………………… 118
绿化异地建设费 ………………………………………… 120
交易中心手续费及招标代理费 ……………………………… 121
劳保统筹费用 ………………………………………….. 123
农民工工资保证金 ………………………………………. 124
安全文明施工费 ………………………………………… 126
教育配套费 ……………………………………………. 127
价格调节基金 ………………………………………….. 128
建筑面积测量 ………………………………………….. 129
日照分析 ……………………………………………… 131
防雷工程施工图审查、跟踪监测验收费 ………………………. 132
人防报建费用 ………………………………………….. 134
人防施工图审查费 ………………………………………. 136
基坑方案安全性评审费用 …………………………………. 137
消防设施检测费 ………………………………………… 138
产权交易费及产权登记费 …………………………………. 143
预售资金监管账户管理费及预售许可证和网签 …………………. 145
建筑（安装）工程一切险及第三者责任保险 …………………… 146
地名征询批复费用确定 …………………………………… 150
人防工程材料检测费用确定 ……………………………….. 151
超标准排污费用确定 …………………………………….. 153
土壤氡土检测 ………………………………………….. 154
第六部分 经营阶段 …………………………………….. 156
现金流编制 ……………………………………………. 157
目标成本现场审核 ………………………………………. 160
项目经营决策文件 ………………………………………. 166
项目经营目标管理责任书 …………………………………. 168
项目结算复核 ………………………………………….. 170
项目盈利预测 ………………………………………….. 175
第七部分 设计阶段 …………………………………….. 178
初步设计评审签批移交（总图户型方案确定） …………………. 179
售楼处建筑设计、内装设计、景观设计 ………………………. 180
开挖图报审 ……………………………………………. 182
基坑支护图报审 ………………………………………… 184
工程桩图报审 ………………………………………….. 186
基础图及成果报审 ………………………………………. 187
正负零以下土建图及成果报审 ……………………………… 189
正负零以下土建图及成果报审 ……………………………… 190
施工图成果报审 ………………………………………… 192
立面方案深化评审及会签 …………………………………. 193
立面初设及主材设计封样移交 ……………………………… 195
外立面一版施工图及成果报审 ……………………………… 197
智能化施工图设计 ………………………………………. 199
外立面一版施工图审核移交 ……………………………….. 200
内装施工图及材料封样 …………………………………… 201
外装施工优化图 ………………………………………… 204
夜景施工图 ……………………………………………. 205
景观施工图及材料封样 …………………………………… 207
电梯设计参数报审 ………………………………………. 208
室内管线综合设计评审 …………………………………… 210
施工图设计单位招标 …………………………………….. 213
总图指标签批移交 ………………………………………. 215
给排水外线方案确定 …………………………………….. 217
供电方案确定 ………………………………………….. 222
燃气方案确定 ………………………………………….. 224
热力外线方案确定 ………………………………………. 228
第一次竖向设计 ………………………………………… 233
单体方案深化签确及移交 …………………………………. 235
初设/施工图设计任务书交底 ………………………………. 237
结构论证及成果移交 …………………………………….. 239
第二次竖向设计 ………………………………………… 240
景观设计定标及提供沙盘模型方案 ………………………….. 243
内装设计单位确定 ………………………………………. 245
车库动线设计单位确定 …………………………………… 248
内装确定方案 ………………………………………….. 251
立面多方综合协调会工作 …………………………………. 253
立面多方综合协调会 …………………………………….. 255
外立面现场施工样板段确认 ……………………………….. 256
外立面装饰现场施工封样 …………………………………. 258
内装施工样板段确认 …………………………………….. 259
室外市政综合管网合图 …………………………………… 261
景观施工定标材料样板确认 ……………………………….. 263
景观大树现场选苗及实施样板段现场确认 …………………….. 264
销售物业交房标准确定 …………………………………… 266
外窗深化设计 ………………………………………….. 267
实景样板房、示范区、样板区的设计 ………………………… 269
第八部分 施工阶段 …………………………………….. 271
电梯选型方案确定 ………………………………………. 272
基坑支护、土方开挖、降水方案经济分析 …………………….. 273
桩基选型方案经济分析 …………………………………… 275
地上、地下防水做法经济分析 ……………………………… 277
地上结构指标经济分析 …………………………………… 279
一版施工图（设计总包）与建造标准差异对比表 ……………….. 281
保温做法经济分析 ………………………………………. 283
立面方案成本测算（项目管理中心设计部管控） ……………….. 284
住宅景观及绿化工程招标 …………………………………. 287
导向标识方案成本测算 …………………………………… 291
夜景照明方案成本测算 …………………………………… 293
智能化成本测算 ………………………………………… 313
市政道路修复工作 ………………………………………. 314
绿化迁移工程施工单位确定 ……………………………….. 317
地质灾害治理工程招标 …………………………………… 320
防火门、防火卷帘工程招标 ……………………………….. 323
门窗工程招标 ………………………………………….. 325
防水工程招标 ………………………………………….. 329
人防设备、人防门招标 …………………………………… 331
钢结构工程招标 ………………………………………… 334
外墙涂料采购招标 ………………………………………. 337
内装招标 ……………………………………………… 338
住宅入户门供货及安装招标 ……………………………….. 342
内墙涂料采购招标 ………………………………………. 343
交通标识及交通划线招标 …………………………………. 345
道路、广场、水景景观工程 ……………………………….. 348
弱电（智能化）工程招标 …………………………………. 352
供电方案及外电源咨询 …………………………………… 358
热源方案确定 ………………………………………….. 361
供电方案论证 ………………………………………….. 372
供电成本测算 ………………………………………….. 377
机电设计成本指标复核 …………………………………… 379
项目现场视频监控系统集采申请 ……………………………. 382
供电配套外线招标 ………………………………………. 383
消防工程成本测算 ………………………………………. 386
消防工程招标 ………………………………………….. 388
风机（国内品牌）供货(集采项) ……………………………. 391
水泵（国内品牌）供货(集采项) ……………………………. 393
电缆集采 ……………………………………………… 395
配电箱招标 ……………………………………………. 396
变压器招标 ……………………………………………. 401
高低压配电柜招标 ………………………………………. 405
分体空调招标 ………………………………………….. 410
红线内供电配套招标或直委 ……………………………….. 412
红线内外给水管线铺设工程直接委托 ………………………… 415
红线内外排水管线铺设工程直接委托 ………………………… 417
红线外热力管线铺设工程直接委托 ………………………….. 419
红线外电力管线铺设工程直接委托 ………………………….. 421
电梯集采 ……………………………………………… 425
夜景照明招标 ………………………………………….. 427
有线电视管线敷设工程招标 ……………………………….. 433
一户一表供货及安装工程招标 ……………………………… 435
电话、网络管线敷设工程招标 ……………………………… 437
（施工）地下四大块重计量 ……………………………….. 438
（施工）地下四大块结算（二审） ………………………….. 451
设计、咨询服务类合同结算（二审） ………………………… 456
材料、设备供应及指导安装合同结算（二审） …………………. 457
行政事业性收费类结算 …………………………………… 459
外装类合同结算（二审） …………………………………. 460
内装合同结算（二审） …………………………………… 462
总承包合同结算（二审） …………………………………. 464
消防工程合同结算(二审) …………………………………. 467
夜景照明合同结算（二审） ……………………………….. 469
景观合同结算（二审） …………………………………… 470
（施工）零星工程类合同结算（二审） ………………………. 472
地下主体结构重计量 …………………………………….. 475
地上主体结构工程重计量 …………………………………. 492
地下二次结构及粗装修重计量 ……………………………… 509
地上二次结构及粗装修重计量 ……………………………… 517
结算启动及管理要求 …………………………………….. 521
总包水电结算工作 ………………………………………. 522
结算详细计划编制 ………………………………………. 525
建立扣款台账 ………………………………………….. 527
结算界面争议第一次会议 …………………………………. 528
结算界面争议第二次会议 …………………………………. 530
相互索赔、扣款专题会议 …………………………………. 531
（施工）结算完成 ………………………………………. 533
第九部分 竣工验收阶段 …………………………………. 535
竣工验收卫生学检测及评价技术服务费 ………………………. 536
竣工面积测绘 ………………………………………….. 537
室内环境检测 ………………………………………….. 539
室内水电检测 ………………………………………….. 541
消防检测 ……………………………………………… 542
防雷工程检测 ………………………………………….. 543
照度与功率密度检测 …………………………………….. 545
能效检测费 ……………………………………………. 547
人防通风检测费 ………………………………………… 548
沉降观测费 ……………………………………………. 549
城建档案编制 ………………………………………….. 551
物业维修基金 ………………………………………….. 553
管线竣工测量费 ………………………………………… 553
劳保费复核 ……………………………………………. 555
航空障碍排查 ………………………………………….. 556
成本复盘 ……………………………………………… 558
预留金梳理 ……………………………………………. 559
经营期结束员工分流 …………………………………….. 561
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