购房“跳单” 法律风险不容忽视

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。此条规定明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》新增规定，购房“跳单”的法律风险不容忽视。

购房“跳单”被诉赔偿

“最近媒体报道了一起房屋买卖‘跳单’的案例，让我们觉得以后的工作有了保障。”从事房地产中介工作的赵卫说，他和他的同事都很关注这个案例，看到客户因为“跳单”被诉上法庭，且经调解当庭支付中介服务费后，都表示今后在工作中没有了后顾之忧，可以更加专注地为客户服务了。

就房地产中介行业来说，“跳单”就是指房屋的买受人或出卖人与房地产中介公司签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，房地产中介公司已经按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避按照协议约定履行向中介交付中介服务费的义务，跳过房地产中介公司私自签订买卖合同的行为。

赵卫说，他从事房地产中介工作以来，遇到过不少“跳单”的客户。“有些客户觉得我们没有提供什么服务，平时就是跑跑腿、打打电话，不值那么多中介服务费。其实，我们有很多工作都是客户看不见的。”赵卫说，寻找房源、详细了解房屋情况、按照客户需求筛选房源等，这些工作都很繁琐，也会耗费房地产中介服务人员大量的精力，至于后期的带看、签约、办理手续等虽然都是流程化的工作，但是中介服务人员也付出了劳动，取得相应的报酬理所应当。

在媒体报道的这起案例中，张女士为方便孩子就近上学，计划购买一套学区房，找到某房地产中介公司，委托其帮助寻找合适的房源。双方签订《购房委托协议》，约定张女士委托房地产中介公司提供中介服务，张女士于购房成功后给付房地产中介公司报酬，即购房款总额的1%。

《购房委托协议》签订后，房地产中介公司为张女士提供了一套毗邻某中学的学区房，并先后两次带领张女士实地看房，期间双方多次通过微信、电话等方式沟通看房、购房事宜，张女士对房屋很满意，意欲购得此房。后张女士通过朋友打听到房主的联系方式，绕开房地产中介公司与房主私下协商购得此房，并办理了过户登记手续。

事后，房地产中介公司依据之前签订的《购房委托协议》中“经乙方提供房源，看房后，甲方及甲方亲人朋友购得此房，甲方必须支付乙方服务佣金”之条款，要求张女士支付购房款1%的服务佣金，被张女士拒绝，无奈将其告上法庭。

案件审理过程中，法官综合运用《中华人民共和国民法典》的相关规定，对案件进行辨法析理，明确告知张女士其与房地产中介公司签订的《购房委托协议》是真实有效的，是双方的真实意思表示，不违背法律法规的规定，双方均应按照该协议履行各自的权利、义务。房地产中介公司已按约履行了提供信息机会、媒介服务的合同义务，张女士逃避支付报酬的“跳单”行为构成违约。依据法律规定及合同约定，张女士应向房地产中介公司支付报酬并承担违约责任。经过沟通，双方最终达成调解协议，张女士当庭向房地产中介公司支付了服务佣金。

“跳单”行为违法违约

“以前我们遇到的‘跳单’客户不少，虽然我们通常会在合同中约定‘跳单’行为的违约责任，但是真正能要回中介服务费的几乎没有。”赵卫说。通过这个案例，可以让更多人认识到，“跳单”行为不仅不尊重别人的劳动成果，而且触犯了法律，要承担相应的法律责任。

据律师介绍，“跳单”是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型，我国法律之前对此没有明确规定。2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》基于对实践需要的回应，专门新增了相应规定。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条作出明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“该条文作为新增规定，明确禁止‘跳单’行为，认可中介合同中‘跳单’违约条款的法律效力。此外，即使中介合同中没有关于‘跳单’行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。”律师介绍说。

从委托人的角度来看，房屋交易的中介服务费是按照房屋价格的百分比收取，按这种方式计算出的绝对价格确实较高，这是诱发“跳单”行为的主要原因之一。但是，专家认为，由于房屋交易具有一定的复杂性，绕过房地产中介直接进行交易，可能会存在一些交易风险，也会给买卖双方带来损失。对委托人而言，其可以通过中介服务，规避房屋交易风险、保障资金安全，但如果委托人跳开房地产中介公司，就无法获得有保障的中介服务。没有专业的服务机构保驾护航，一旦发生问题，轻则“花钱买教训”，重则“钱房两空”。

专家建议，如果委托人认为中介服务费过高，可以在合同订立阶段与房地产中介公司进行充分协商，而不能够在合同签订之后毁约。

当然，在司法实践中，并不是只要签订了中介服务合同就必须支付中介服务费用。“合同生效后，房地产中介服务人员必须按约定向委托人实际履行义务，比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了房地产中介服务人员提供的服务，委托人才需要支付中介服务费用。”律师解释说，双方签订中介合同后，中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人则无权要求委托人支付报酬。

重诺守信利人利己

《中华人民共和国民法典》在明确“跳单”行为违法的同时也着重强调，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。“跳单”行为不仅会损害中介人、委托人的利益，而且不利于房地产行业的健康发展。

对房地产中介公司而言，其在中介活动中积极服务，提供适合的房源与交易机会，为委托人节省了大量人力物力，委托人在满足自身需求的同时理应为自己的获益“买单”。“跳单”是对房地产中介服务人员辛勤付出的践踏，损害了房地产中介服务人员的合法权益。

而且，“跳单”更是房地产中介行业恶性循环的助燃剂，加深了委托人与中介人之间的不信任，扰乱行业的规范和秩序，不利于房地产市场的健康发展。

律师认为，《中华人民共和国民法典》将禁止“跳单”行为上升到法律层面，对违背契约精神的行为进行严格限制，不仅有利于保障中介人、委托人的合法权益，也有利于促进房地产市场的平稳、有序、健康发展，更有利于在全社会弘扬诚实守信的传统美德，形成人人重承诺、守信用的良好风尚。