开发商能否对车位“只售不租”？
对于此类问题，律师给出专业解答：小区车位产权复杂，有的属于开发商拥有、有的属于业主共有、有的归国家所有，至于开发商对车位“只售不租”行为是否合法，也需要搞清车位的产权性质再作出判断。
原告是该小区的建设单位。原告称，开工建设前，公司取得了建设工程规划许可证，小区建成后，59个地上车位经当地自然资源和规划部门、测绘部门验收合格。原告认为，这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，且经过规划、验收，应该归属于原告所有。
此外，原告举证称，开发商与买受人签订的商品房买卖合同中有专门条款，对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
小区业主委员会代表辩称，小区的地面车位利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。
法院经调查核实，涉案的59个地上车位面积均未计入小区建筑面积，均不能办理产权登记手续。因此，法院判决驳回了开发商的诉讼请求。
针对此案的焦点问题，律师解释称，小区规划内车位、车库与非规划内车位权属有所区别。
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。之前的《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出明确规定，现行的《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位、车库是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。
非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有包含在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
此案中涉及的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。最重要的是，地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地。因此，法院审理认为，这59个地上车位应认定属于业主共有，开发商不能以出售方式进行处分、获利。
但是在现实生活中，由于很多小区的产权车位售价不菲，因此很多业主没有意愿购买产权车位，而是希望租用小区内的车位。在北京有不少小区的居民反映，小区内明明有闲置车位，但是开发商表示车位不面向业主出租，业主如果有停车需求，必须购置产权车位。对此，律师明确表示，此种行为不合法。
《北京市物业管理条例》第八十条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
也就是说，小区如果有空置车位，必须提供给本物业管理区域的业主使用，在满足本区域业主需要后，开发商才可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人。
同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，其行为应该符合“首先满足业主需要”的规定。
律师认为，开发商规定小区车位“只售不租”，属于限制业主通过出租等方式使用车位的权利，此种情况下，业主可以向法院提起诉讼，要求法院判决开发商将空置车位面向业主出租。
《城市地下空间开发利用管理规定》明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则；《中华人民共和国人民防空法》规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。按照上述规定，人防车位平时由作为投资者的开发商使用管理，使用收益可归开发商所有。
对此，律师补充说，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务，人防车位的所有权仍旧归属于国家。开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。但是，律师强调，人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
律师提示，人防车位很容易辨识。通常在地下室入口安装有人防指示牌，人防工程内部墙上醒目位置挂有“人防工程平面标注图示”，标注图上所标红线范围内的地下车位为人防区域车位。而且，人防工程必须有各自的防护单元互相独立，设有人防门进行分隔，要有防护通道和密闭的防爆门。人防车库或车位无法办理产权证。
因为人防车位产权归国家所有，所以开发商不可出售，仅可出租，否则就是侵犯了国家对人防工程的所有权，并且租期最长不能超过20年，超过20年的租赁合同超过部分无效。
作者：林培
